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            人口轉折帶來房價轉折拐點或在5年后出現搭配

            人口轉折帶來房價轉折,拐點或在5年后出現!

            房地產周期決定因素中,長期看人口,中期看土地、短期看金融。恒大集團首席經濟學家任澤平總結說。

            所以,從長期周期看來,房價會永遠漲下去嗎?

            隨著中國人口老齡化,置業總人口的數量減少,以及人口紅利消失,經濟疲軟等一系列因素,房價也會跟著周期波動。

            最近,社科院發布了《人口與勞動綠皮書》報告,預測中國人口將在2029年達到峰值14.42億,從2030年開始進入持續的負增長。

            同時也提到,如果中國總和生育率(育齡期每個婦女平均的生育子女數)一直保持在1.6的水平,人口負增長將提前到2027年出現。

            有學者指出,拐點的出現可能要早于2027年。2027年的判斷是基于由出生人口反推出的1.6的總和生育率,但1.6的水平可能難以維持,因為2017年的出生人口中很大一部分是二孩放開政策的堆積反彈,若去掉這個因素,總和生育率可能會下降至1.2左右。

            也就是說,再過10年左右的時間,中國總人口將不再增加,而是減少。

            任澤平團隊的研究則預計,中國人口將于年前后見頂,具體時間取決于未來鼓勵生育政策力度。

            人口拐點對房價意味著什么?

            中國過去十年房價呈現指數上升趨勢。直接影響因素是政策,間接的影響因素是金融和土地。我們也不能忽視,背后是嬰兒潮帶來的購買主力。

            1986年-1990年,是人口出生的高峰期,1990年到達2621萬。這五年的總人口有12438萬人。

            通常,22歲本科畢業后工作年,開始考慮買房。

            如果按的這一批人歐新整合營銷傳播中心(IMC)總監唐繁此前在微博上表示,年都是他們的置業高峰期。

            2013年、2014年其實置業需求很多,但是人為的調控壓抑了需求,所以調控放松后,加上本來就是需求高峰期,所以才會有年的暴漲。

            但現在出現的新拐點是什么呢,從1991年開始人口劇減,只有2008萬人,比1990年的人口減少了613萬,降低幅度達23.4%,接近四分之一了,簡直是斷崖式下降要引起政府和企業的高度重視。 另外。一直降到1999年,只有1149萬人了,跟1990年高峰期比,減少了1472萬人,這個遞減的過程長達十年。

            現在預期的第四波嬰兒潮沒有出現,中國加速向老齡化社會邁進,原來的人口紅利變成人口負擔。

            長期持續的人口負增長究竟會造成怎樣的社會經濟后果?

            經濟增長速度放緩。專家介紹說,“近幾年人口加速老齡化,為個人、家庭帶來沉重的醫療和養老負擔,還涉及到產業、經濟結構,老年人的紅利并沒有那么容易開發?!辈还苁莿趧恿θ丝谶€是購房適齡人口,對于房地產需求而言,都不容樂觀。

            老齡化疊加少子化,房價還撐得住嗎?

            可以參考下我們的鄰居日本。日本90年代初期剛好是人口的拐點,明顯影響了投資的熱情,最終造成了房地產泡沫的破裂。

            現在投資房產的人,最終目標,肯定是未來的新城市人來接盤。手里有盤的人越來越多,接盤俠越來越少(還越來越窮)。二手房存量是不斷增長的,而年輕群體持續在萎縮。二手房供需關系的逆轉,根本無法挽救。

            人們能夠淡定的持有投資房產,一是沒有持有成本,二是預期仍然看漲。預期一旦掉頭向下

            人口轉折帶來房價轉折拐點或在5年后出現搭配

            ,結果不言自明。

            從人口雪崩到房價雪崩需要多久,沒有人能夠知道。

            未來宏觀政策如何?

            隨著經濟體發展程度增高,女性生育率降低,出生率也就越低。與此同時,經濟發展到一定程度,高房價和高人口出生率是呈現負相關性——高房價是最好的“避孕藥”。

            因此,基于大量經驗數據可以發現,經濟發展、高房價和人口高增長三者之間組成一個“不可能三角”即:一個成熟發達經濟體,不可能實現經濟發展、房價高位、人口高增長率。

            可以預見,未來宏觀政策將會在如下兩個三角中進行艱難平衡。

            宏觀經濟學中有這么一個理論,政策制定者有這樣一種沖動:犧牲后代人的利益,來滿足當代人的需求和利益。當后代人逐漸成長為當代人,肩負起時代使命,未來如何尚未可知!

            綜合整理自:21世紀經濟報道、澤平宏觀、TMT創投資訊等。

            圖片來源見水印。

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